Wenn das Anlegen einen guten Grund hat

Vorsorgewohnungen bieten Ihnen eine dauerhafte Einnahmequelle. Das Investment in eine Immobilie ist darüber hinaus eine sichere Angelegenheit.

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Vorsorgewohnungen kaufen mit Raiffeisen

Sie profitieren von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Durch die Ausnutzung steuerlicher Vorteile lässt sich Ihre Rendite noch steigern. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatlichen Raten für das Darlehen zurückzahlen bzw. zusätzliche Einkünfte lukrieren.

Sicherheit

Ihre Eigentumsrechte sind im Grundbuch festgeschrieben.
Wertsteigerung

Wertsteigerung bei guter Lage und positiver Entwicklung des Immobilienmarktes.
Steuervorteile

Rückvergütung der Umsatzsteuer beim Immobilienkauf und Abschreibemöglichkeiten.

Modernes Wohnhaus mit gelben Balkonen — © Raiffeisen Immobilien

Aktuelle Vorsorgewohnung

Eine Vorsorgewohnung bietet Ihnen eine dauerhafte Einnahmequelle. Sie profitieren von den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilie. Hier gelangen Sie zur aktuellen Vorsorgewohnung von Raiffeisen.

Zur aktuellen Vorsorgewohnung

Worauf ist bei einer Vorsorgewohnung zu achten?

Ihre Anlegerwohnung soll rasch vermietbar sein. Das heißt, es kommt auf die Massentauglichkeit an. Denn wenn Ihre Wohnung leer steht, dann vermindert das Ihre Rendite. Aus diesem Grund eignen sich etwa absolute Luxuswohnungen als Anlegerwohnungen kaum.

Weitere Tipps für Ihre Vorsorgewohnung

Größe: Rasch vermietbar sind Wohnungen, die etwa 40 bis 70 Quadratmeter groß sind. Die Wohnungen sollten zwei bis drei Zimmer haben. Garconnieren werden nicht mehr so stark nachgefragt wie einstmals. Auch bei Singles geht der Trend vermehrt zu Zwei- bis Dreizimmer-Wohnungen.

Mietpreis: Im Sinne einer raschen Vermietbarkeit sollte der Mietpreis zwischen EUR 500,- und EUR 800,- liegen.

Ausstattung: Küche und Badezimmer sollten voll eingerichtet sein. Gediegene Böden (Parkett, Laminat oder ähnliches) sind von Vorteil. Der Grundriss soll funktional sein. Ein Lift ist praktisch unumgänglich, wenn die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt. Die vorhandene Einrichtung sollte "neutral" sein.

Lage: Die Lage sollte natürlich gut sein (mit entsprechender Verkehrsanbindung, Infrastruktur in der Umgebung). Ausgesprochene Luxusgegenden sind aber nicht zu empfehlen, da die Anschaffungskosten in keiner Relation zu den erzielbaren Mietpreisen stehen und dadurch Ihre Rendite sinkt.

Alter: Zu empfehlen sind Neubauwohnungen, die ab den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden sind. Ältere Wohnungen können teilweise schon Baumängel aufweisen und sanierungsbedürftig sein und sind nur dann zu empfehlen, wenn Sie selbst gewisse Sanierungsarbeiten durchführen können.

Wie lässt sich die Vorsorgewohnung finanzieren?

Je mehr Fremdkapital Sie für den Kauf Ihrer Vorsorgewohnung benötigen, desto höher müssen die erwarteten Mieteinnahmen sein, damit Sie eine passende Rendite erzielen. Objekte mit höheren Mieten sind aber schwerer zu vermieten, was mitunter zu Leerständen Ihrer Wohnung führt, die die Rendite wiederum verringern.

Ganz auf Fremdkapital sollten Sie beim Kauf aber nicht verzichten. Denn wenn sie Eigentum zur Geldanlage und Zukunftsvorsorge erwerben, hat die Aufnahme von Fremdkapital auch dann Vorteile, wenn Sie den gesamten Kaufpreis aus eigener Kraft finanzieren könnten.

Vorteile der Fremdfinanzierung

Wenn Sie eine Anlegerwohnung kaufen und dafür eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen, dann können Sie die Zinsen dafür, ebenso wie andere Aufwendungen, von den Mieteinnahmen abziehen, was Ihre steuerliche Belastung mindert.

Durch Aufnahme von Fremdkapital bleibt Ihre so genannte eiserne Geldreserve unangetastet. Sie haben damit genug finanziellen Spielraum, um sich nicht geplante Ausgaben leisten zu können.

Sie können weiter Ihre langfristig gebundenen Geldanlagen für sich arbeiten lassen und müssen Anleihen oder Aktien nicht zu Geld machen.

Der Finanzierungsmix

Der Finanzierungsmix besteht wie beim Immobilienkauf im Allgemeinen aus den Eigenmitteln und einem Wohnkredit oder dem Wohnbau Sofortkredit.

Achtung: Da Sie die Anlegerwohnung nicht als eigenen Wohnsitz nutzen, können Sie eine Wohnbauförderung dafür nicht in Anspruch nehmen.

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Die passende Finanzierung für Ihre Vorsorgewohnung

Ihr:e Raiffeisenberater:in findet gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierungslösung für Ihre Investition in eine Vorsorgewohnung. Vereinbaren Sie gleich einen unverbindlichen Beratungstermin.

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Welche steuerlichen Bestimmungen gibt es?

Einen Teil der Rendite Ihrer Anlegerwohnung machen die steuerlichen Möglichkeiten aus, die Sie nutzen können. So ersparen Sie sich – wenn Sie die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermieten – beim Wohnungskauf die Umsatzsteuer. Darüber hinaus können Sie zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen – dadurch zahlen Sie auf Jahre hinaus weniger Steuern.

Die steuerlichen Bestimmungen im Detail

Keine Umsatzsteuer beim Wohnungskauf

Durch die Vermietung Ihrer Anlegerwohnung werden Sie Unternehmer:in im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Dadurch erhalten Sie die im Kaufpreis der Wohnung enthaltene Umsatzsteuer rückvergütet. Sie kaufen also die Wohnung brutto für netto. Oder in Zahlen ausgedrückt: Sie zahlen für Ihre Anlegerwohnung um 20 Prozent weniger.

Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, muss die Wohnung allerdings mindestens 20 Jahre lang vermietet werden. Tun Sie das nicht, weil Sie die Wohnung vor Ablauf dieser Frist z.B. verkaufen oder selbst nutzen, dann müssen Sie die Umsatzsteuer aliquot zurückzahlen ("Vorsteuerberichtigung"). Unter Umständen kann dies vermieden werden, wenn das Finanzamt eine "besondere Situation" für eine andere Nutzung akzeptiert.

Einkünfte aus Vermietung

Die Einnahmen aus der Vermietung müssen Sie versteuern. Allerdings ist der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) dann steuerfrei, wenn er 730,- Euro jährlich nicht übersteigt.

Abschreibemöglichkeiten

Von den Mieteinahmen können Sie verschiedene Beträge abziehen. Der wesentlichste ist die Abnutzung der Wohnung (AfA - Absetzung für Abnutzung). Abgeschrieben werden kann der Gebäudeanteil der Immobilie mit 1,5 Prozent pro Jahr (Grund gilt als nicht abnutzbar und kann deswegen nicht abgeschrieben werden). Der Gebäudeanteil wird mit 60 Prozent des Wohnungswertes angenommen. Ausnahmen gibt es in begründeten Einzelfällen, wobei aber ein Gutachten beizubringen ist.

Verlustausgleich

Durch diese Abschreibemöglichkeiten können rechnerische Verluste entstehen, die Sie Ihren sonstigen Einkünften gegenrechnen können. Aber Vorsicht: Diese rechnerischen Verluste dürfen nicht länger als 20 Jahre andauern, da die Finanz sonst "Liebhaberei" unterstellen würde und die steuerlichen Privilegien – auch rückwirkend – streichen kann.

Für detaillierte steuerliche Fragen wenden Sie sich an Ihren:Ihre Steuerberater:in.

Vorteile und Risiken einer Vorsorgewohnung

Vorteile bei Vorsorgewohnungen

Sicherheit und geringes Risiko: Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist die Veranlagung in einen Realwert und bietet somit eine hohe Sicherheit.

Steuerliche Vorteile: Der wesentlichste Vorteil ist die Rückerstattung der Umsatzsteuer beim Immobilienkauf.

Inflationsschutz: Die Mieterträge sind an den Verbraucher-Preis-Index angepasst. Dadurch verfügen Sie über ein Investment mit Inflationsschutz.

Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise

Risiken bei Vorsorgewohnungen

Leerstände bzw. Schwierigkeiten mit einem:einer Mieter:in: Mit einem Mietenpool kann dieses Risiko gering gehalten werden. Dabei fließen die Mieterträge einer Wohnhausanlage in einen Topf und werden dann aliquot auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird eine Wohnung einmal nicht vermietet, so wird dieser "Leerstand" auf alle Eigentümer aufgeteilt, wodurch das Leerstandsrisiko für den Einzelnen minimiert wird.

Eingeschränkte Liquidität: Das Investment in eine Vorsorgewohnung ist eine langfristige Angelegenheit. Stellen Sie sich darauf ein, dass Ihr Geld damit auf längere Zeit gebunden ist. Auf der anderen Seite erhalten Sie bei einer Vermietung laufend zusätzliche Einnahmen.

Keine Wohnbauförderung: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie keine Wohnbauförderung in Anspruch nehmen.

Wichtig für Vermieter:innen

Was ist bei der Vermietung einer Vorsorgewohnung zu beachten?

Mit dem Kauf einer Anlegerwohnung werden Sie zum:zur Vermieter:in. Damit stellt sich eine Reihe von Fragen: Was ist beim Mietvertrag zu beachten, welche Befristungen sind möglich und was gibt es beim Thema Vertragsauflösung zu wissen? Auch die mit dem Mietvertrag zusammenhängenden Kosten und die Höhe der Maklerprovision sind nicht ganz uninteressant. Schließlich werden Sie für sich eine Antwort auf die Frage finden wollen: Wie hoch darf die Kaution sein, die ich verlangen darf?

Mietvertrag

Sie sollten einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Der Mietvertrag sollte die Namen von Vermieter:in und Mieter:in, Größe und genaue Beschreibung der Wohnung (inkl. Ausstattung und Lage), Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen sowie Beginn und Ende des Mietverhältnisses beinhalten. Weiters sollte festgehalten werden, wer für die Instandhaltungskosten aufkommt, ob es einen Investitionsersatz gibt und in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss.

Befristung

Schließen Sie jedenfalls einen befristeten Mietvertrag ab. So ist gewährleistet, dass die Immobilie zur Verfügung steht, wenn Sie sie selbst oder anderweitig nutzen möchten. Eine Befristung ist ab einer Mindestdauer von drei Jahren möglich und beliebig oft um jede Vertragsdauer (ebenfalls mindestens drei Jahre) wiederholbar.
Achtung Vertragsauflösung: Wenn Sie als Vermieter:in einen befristeten Mietvertrag nicht auflösen, dann gilt dieser als verlängert (für drei Jahre). Wenn der Mietvertrag dann neuerlich nicht aufgelöst wird, dann gilt er für unbestimmte Zeit.

Nebenkosten und Gebühren

Welche Kosten der:die Notar:in für den Mietvertrag verlangt, hängt von der jeweiligen Tarifordnung ab. Die Maklerprovisionen können bei unbefristeten Mietverträgen maximal drei Bruttomonatsmieten für Vermieter bzw. zwei Bruttomonatsmieten für Mieter:innen betragen.

Kaution

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht exakt geregelt. Laut höchstgerichtlicher Rechtsprechung sind allerdings im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bis zu sechs Bruttomonatsmieten möglich.

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