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Ihre Partner:innen beim Mieten und Vermieten

In allen Mietfragen stehen Ihnen die Raiffeisen Immobilienmakler:innen in Ihrer Nähe mit Rat und Tat zur Seite. In Finanzierungsfragen ist Ihr:e Raiffeisenberater:in der:die richtige Ansprechpartner:in.

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Ihre Partner:innen für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung

Sie wollen auf eine sichere Zukunftsvorsorge setzen und haben in eine Vorsorgewohnung investiert? Oder haben Sie eine Wohnung geerbt und wollen sich durch die Mieteinnahmen ein regelmäßiges Zusatzeinkommen schaffen? Und schon sind Sie mit Mietfragen konfrontiert. Worauf kommt es beim Vermieten an und worauf sollten Sie als Mieter:in achten?

Richtig vorgehen beim Mieten und Vermieten

Sowohl Vermieter:in als auch Mieter:in wollen in der Regel sichergehen, dass der Mietvertrag hält und sich das Verhältnis zwischen den beiden Parteien auf Dauer positiv entwickelt. Überlegen Sie sich schon im Vorhinein, was Sie von Ihren potenziellen künftigen Mieter:innen bzw. Vermieter:innen wissen wollen. Erstellen Sie einen Fragenkatalog, den Sie bei telefonischen Anfragen parat haben.

Da die Vermietung üblicherweise auf eine bestimmte Dauer angelegt ist, ist eine stabile, wirtschaftlich tragfähige Basis wichtig. Die Mietzahlungen, die ein:e Mieter:in zu leisten hat, sollen in einem gesunden Verhältnis zum Einkommen stehen. Nicht jede:r Mieter:in wird bereit sein, das Gehalt offenzulegen. Fragen nach der beruflichen Stellung sollten aber normalerweise kein Problem sein und nicht als indiskret empfunden werden.

Rechtsgrundlagen für die Vermietung

Für das Vermieten gibt es zwei Rechtsgrundlagen: einerseits das Mietrechtsgesetz, andererseits das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch.

Mietrechtsgesetz (MRG)

Bei Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, gibt es detaillierte Bestimmungen. Dabei geht es einerseits um die Höhe des Mietzinses (im Vollanwendungsbereich des MRG ) und andererseits um die Frage der Kündigung des Mietvertrages (Kündigungsschutz – dieser gilt sowohl im Vollanwendungs- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG). In den Vollanwendungsbereich fallen im Prinzip alle Wohnungen mit einer Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 bzw. alle Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln. Zum eingeschränkten Geltungsbereich zählen etwa nicht geförderte Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953).

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)

Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom Mietrechtsgesetz komplett ausgenommen. Auch Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) bzw. Dienstwohnungen fallen nicht unter das MRG. Selbiges trifft auch dann zu, wenn das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet ist. Hier gilt das ABGB. Dieses regelt nur relativ wenige Sachverhalte im Detail. Es kommt also ganz wesentlich darauf an, wie die Gestaltung des Mietvertrages aussieht und was vereinbart wird. Aus diesem Grund sollte zur Vertragsabfassung unbedingt ein Profi beigezogen werden.

Fragen zur Kaution
Die Höhe der Kaution, die verlangt werden darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Die Kaution soll in einem "angemessenen Verhältnis" zum Wohnungswert stehen. Laut höchstgerichtlicher Entscheidung gelten Sicherstellungen in der Höhe von drei bis sechs Monatsmieten jedenfalls als angemessen. Als Vermieter:in müssen Sie die Kaution übrigens getrennt von Ihrem sonstigen Vermögen, absolut sicher und darüber hinaus so veranlagen, dass es dafür Zinsen gibt.

Befristet oder unbefristet
Auch wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt, sind Befristungen möglich. Die Untergrenze der Befristung beträgt drei Jahre. Befristungen können beliebig oft wiederholt werden, ohne dass dadurch das Mietverhältnis in ein unbefristetes übergehen würde. Nach oben sind der Befristung keine Grenzen gesetzt.

Wurde ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, kann dieser in der Regel nur bei schweren Verstößen (Zahlungsrückstand) oder wenn der:die Vermieter:in Eigenbedarf nachweisen kann, aufgelöst werden. Selbstverständlich ist aber bei unbefristeten Mietverträgen auch die Möglichkeit einer einvernehmlichen Beendigung gegeben.

Bei Wohnungen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, ist alleine das ausschlaggebend, was im Mietvertrag steht. Hier sind also z.B. auch Befristungen von unter drei Jahren möglich.

Die Pflichten beim Vermieten
Ihre wesentlichste Pflicht als Vermieter:in ist die Erhaltung der Immobilie. Das betrifft die allgemeinen Teile des Hauses, schwerwiegende Schäden im Innenbereich sowie die Reparatur bzw. Abwehr von gesundheitsgefährdenden Schäden. Die Erhaltungspflicht schließt bei MRG-Wohnungen auch die Heizthermen mit ein, sofern es sich um eine Therme handelt, die bereits mitvermietet wurde.

Mieteinnahmen und Steuern

Durch die Vermietung einer Wohnung (oder eines Hauses) haben Sie ein zusätzliches finanzielles Standbein bzw. können Sie damit für später vorsorgen ("Vorsorgewohnung"). Wie bei allen Einnahmen, so gilt auch bei den Mieten: Nichts ist steuerfrei, auch die Mieteinnahmen müssen (ab einer bestimmten Höhe) versteuert werden.

Mit einigen Maßnahmen können Sie als Vermieter:in diese Steuerlast reduzieren.

Zu den Steuerfragen
Fachleute diskutieren Dokumente im Büro
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Alles richtig machen beim Mieten & Vermieten

 Eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus zu mieten oder zu vermieten zählt nicht gerade zu den alltäglichen Tätigkeiten. Wenden Sie sich deshalb an die Raiffeisen Immobilienmakler:innen in Ihrer Nähe. So erhalten Sie Unterstützung bei der Immobilien- oder Mieter:innen-Suche und wissen, worauf Sie achten müssen.

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