Immobilienmarkt Kärnten

Der Kärntner Immobilienmarkt zeigt seit Jahresbeginn 2026 erste Anzeichen einer Belebung. Bei Eigentum steigt die Nachfrage wieder, wobei vor allem Bestandsimmobilien nachgefragt werden. Die Immobilienpreise sind bereits im Jahr 2025 leicht gestiegen. Dennoch bleibt die Entwicklung im weiteren Jahresverlauf von Unsicherheiten geprägt.

„Kärntens Immobilienmarkt erholt sich – gebaut wird gleichzeitig so wenig wie noch nie. Genau darin liegt die zentrale Herausforderung der kommenden Jahre. Als führender Finanzierungspartner Kärntens erleben wir täglich, welche Bedeutung das Thema Wohnen für die Menschen hat. Die aktuellen Analysen zeigen, dass sich der Markt wieder stabilisiert. Gleichzeitig wird deutlich, dass die Herausforderungen der Zukunft weniger auf der Nachfrageseite als vielmehr beim Angebot an neuem, leistbarem Wohnraum liegen werden. Diese Entwicklung betrifft nicht nur den Immobilienmarkt, sondern die Zukunft unserer Regionen insgesamt“, erklärt Manfred Wilhelmer, Vorstandssprecher der Raiffeisen Landesbank Kärnten.

Raiffeisen Research: Preise steigen wieder, Unsicherheiten dämpfen Entwicklung
„Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Nach der Preiskorrektur im Schritttempo - Wohneigentum ist zwischen Q3 22 und Q4 24 nur um 5 % billiger geworden – sind die Immobilienpreise 2025 österreichweit um 1,0 % nach oben geklettert. Im ersten Quartal hat sich der preisliche Steigflug fortgesetzt. Und das nicht ohne Grund. Wohneigentum ist wieder leistbar. So leistbar wie in Zeiten rekordniedriger (Kredit-)Zinsen ist es aber nicht und wird es absehbar auch nicht werden. Der Irankrieg bedeutet für Österreich wie für Europa steigende Zinsen. Die EZB sollte bei ihrer morgigen (11.6.) Zinssitzung die Zinsen etwas nach oben schrauben. „Wir rechnen mit einem kleinen Zinsschritt von 0,25 %“, prognostiziert der Ökonom. Auf diese Zinserhöhung dürfte im Herbst eine zweite und letzte folgen. Auch wenn sich damit kein neuerlicher Aufstieg auf den Zinsgipfel abzeichnet: Der Irankrieg wird Wohneigentum 2026 ein bisschen weniger leistbar machen, die Erschwinglichkeit wird heuer wieder für mehr Haushalte ein Thema sein als 2025. So „unleistbar“ wie noch vor kurzem dürften Immobilien gleichwohl nicht werden. „Die gerade erst begonnene Phase steigender Preise wird durch den Irankrieg wohl abgebremst, aber nicht abgebrochen“, erwartet Reith.

Für die Wohnbauwirtschaft kommen steigende Zinsen und steigende Unsicherheit zur Unzeit. Der Wohnbausektor befindet sich weiterhin im freien Fall. Seit Anfang 2021 sind die realen Wohnbauinvestitionen in Österreich um 22 % eingebrochen. In Europa war das Minus nur halb so groß. „Die sehr schwere Wohnbaurezession ist daher kein europäisches Phänomen, sondern ein österreichisches Problem“, folgert Ökonom Reith. Das Jahr 2026 wird für die Branche ein weiteres Rezessionsjahr sein. Die Kärntner Bauwirtschaft stellt hier keine Ausnahme dar. Im Vorjahr wurden im Bundesland nur mehr 1.389 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau erteilt, so wenige wie niemals zuvor und ein Minus von 61 % gegenüber dem Jahr 2021.

Der Quadratmeter eines Kärntner Einfamilienhauses kostete im ersten Quartal 3.179 Euro. Der Kärntner Immobilienmarkt ist damit österreichweit der zweitgünstigste. Nur im Burgenland muss weniger bezahlt werden. Und genau das war in den letzten Jahren in Zeiten angespannterer Leistbarkeit ein „Wettbewerbsvorteil“ für den Kärntner Immobilienmarkt. Seit der „Rückkehr der Zinsen“ im Juli 2022 sind Einfamilienhäuser in Kärnten um 4 % teurer geworden. „Der Kärntner Immobilienmarkt ist der Gewinner der letzten Jahre“, folgert Reith. In allen anderen Bundesländern ist Wohneigentum billiger geworden. Der preisliche Steigflug hat sich im ersten Quartal 2026 fortgesetzt, zu Jahresbeginn waren Kärntner Einfamilienhäuser 4,6 % teurer als Anfang 2025. Der Kärntner Immobilienmarkt wird sich in den nächsten Jahren im Spannungsfeld von besserer Leistbarkeit und schwacher Demografie bewegen. Das Haus in Kärnten wird auch in Zukunft leistbarer sein als andernorts. Allerdings wird die fundamentale Nachfrage kaum steigen, 2035 dürfte es nur knapp 1 % mehr Haushalte geben als heute. „Auch in Zukunft dürfte Wohneigentum in Kärnten teurer werden, aber nicht schneller teurer als in den anderen Bundesländern“, erwartet Reith.

Innerhalb Kärntens ist das Einfamilienhaus in Klagenfurt am teuersten (EUR 4.125 pro m² in Q1 26) und in Wolfsberg am günstigsten (EUR 2.428 pro m²). Auch Völkermarkt (EUR 2.525) und St. Veit/Glan (EUR 2.696) sind günstige Pflaster. Das Preisgefälle innerhalb Kärntens ist in den letzten Jahren kleiner geworden. Während Wohneigentum in Klagenfurt unterm Strich nicht teurer ist als 2022, müssen Käufer in Völkermarkt (+5,9 % 2025 ggü. 2022) oder St. Veit/Glan und (+10,8 %) spürbar tiefer in die Tasche greifen als 2022. Immobilienpreise stehen und fallen mit der Nachfrage. Das spricht dafür, dass über kurz oder lang die Preise in den teureren, aber auch wachsenden Bezirken Klagenfurt samt Umland sowie in Villach stärker steigen werden als in Hermagor oder Wolfsberg. Bezirke, die bis 2035 weniger Haushalte zählen werden als heute. Das Preisgefälle auf dem Kärntner Immobilienmarkt sollte also wieder größer werden.

Raiffeisen Immobilien: Wohnen, Bauweise und neue Anforderungen
„Die Mehrheit der Kärntnerinnen und Kärntner lebt bereits im Eigentum, vor allem im Einfamilienhaus und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist weiterhin ungebrochen“, sagt Thomas Kircher, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Kärnten. Gleichzeitig verändert sich das Bauen spürbar. Es wird weniger neu gebaut, während Sanierung und Weiterentwicklung bestehender Immobilien an Bedeutung gewinnen. Auch die Rahmenbedingungen haben sich verändert: Grundstücke sind vielerorts deutlich teurer geworden, und auch die Baukosten bleiben auf einem hohen Niveau.

Leistbar bleibt Eigentum vor allem durch Anpassungen. Gefragt sind heute kleinere Grundstücke, kompaktere Häuser und effizient geplante Grundrisse. „Viele Bauprojekte kommen mit weniger Wohnfläche aus als noch vor einigen Jahren. Auch Doppelhäuser oder Reihenhäuser werden zunehmend als Alternative zum klassischen Einfamilienhaus gewählt“, erzählt Kircher. Parallel dazu entwickelt sich auch die Bauweise weiter. Fertighäuser gewinnen an Attraktivität, zunehmend auch in Massivbauweise. Nachhaltigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Energieeffizienz, laufende Kosten und langfristige Werthaltigkeit stehen stärker im Fokus der Kaufentscheidunge

Der Kärntner Immobilienmarkt steht damit vor einer Phase der Anpassung, mit wachsenden Herausforderungen vor allem im Neubau und bei leistbarem Wohnraum.