Bauen und Wohnen mit Raiffeisen Immobilien

Preisrückgänge in Salzburg geringer als in anderen Bundesländern

Salzburg, 6.3.2024 | Der Salzburger Immobilienmarkt konnte sich in punkto Preisstabilität im Vergleich zum Gesamtmarkt in Österreich erstaunlich gut halten, wie Experten von Raiffeisen Research und Raiffeisen Immobilien Salzburg bei einem Pressegespräch heute analysierten.

„Durch die konstant hohe Nachfrage können wir in Salzburg die merklichen Preisrückgänge, die sich in den anderen Bundesländern bemerkbar machten, nicht registrieren; im Bundesland Salzburg betrug der Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Schnitt 5.183 Euro, was in etwa dem Preis aus dem Vorjahr entspricht. Wobei sich die Preisschere zwischen Neubau- und Bestandswohnungen weiter öffnet und somit den Verkauf von Neubauobjekten deutlich erschwert“, erklärt Peter Mayr, GF Raiffeisen Immobilien Salzburg.

Raiffeisen Immobilien Marktanteil auf knapp 15 % gesteigert

Die Immobilienverkäufe sind österreichweit um etwa 40 %, im Bundesland Salzburg sogar um rund 50 % im Vergleich zum Vorjahr, eingebrochen. 2023 wurden im Bundesland Salzburg nur mehr etwa 8.400 Immobilientransaktionen verzeichnet. „Erfreulicherweise konnte Raiffeisen Immobilien Salzburg trotz des äußerst herausfordernden Umfelds seinen Marktanteil auf knapp 15 % anheben“ ergänzt Mayr.

Keine merklichen Preisrückgänge in Salzburg

Der Salzburger Immobilienmarkt ist nach dem Tiroler der zweitteuerste in Österreich. Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete Ende 2023 (Q4 23) EUR 6.803 und damit eineinhalbmal so viel wie im Burgenland. Preisgünstigere und damit leistbarere Bundesländer verzeichneten in den letzten eineinhalb Jahren zumeist geringere Preisrückgänge als die teuren Pflaster Österreichs, die in Zeiten angespannter Leistbarkeit einen „Wettbewerbsnachteil“ haben. Das Salzburger Einfamilienhaus stellt hingegen eine Ausnahme dar, sind die Preise zwischen Q3 2022 und Q4 2023 trotz des hohen Preisniveaus doch nur um vergleichsweise moderate 4,4 % zurückgegangen, im Gesamtjahr 2023 belief sich der Preisrückgang sogar nur auf 1 %. In Vorarlberg fiel das seit dem dritten Quartal 2022 verzeichnete preisliche Minus doppelt so hoch aus (-8,8 %).

„Der Immobilienmarkt in Salzburg hat sich im schwierigen Jahr 2023 passabel geschlagen,“ resümiert Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Doch Salzburg ist nicht gleich Salzburg. Zwischen den Bezirken des Bundeslandes gibt es deutliche Preisunterschiede. So kostete der Quadratmeter eines Einfamilienhauses in der Landeshauptstadt zuletzt (Q4 23) EUR 10.584 EUR, im Lungau hingegen nur ein Drittel davon (EUR 3.593). Das Preisgefälle innerhalb des Bundeslandes ist dabei nach Tirol das zweitgrößte Österreichs. Doch nur in Salzburg sind die Preisunterschiede in der laufenden Korrekturphase noch größer geworden.

Markt für Gewerbe-Immos unter Druck

Auch der Markt von Gewerbeimmobilien steht schwer unter Druck. „Gerade ältere Büroimmobilien, bei denen der Standort, die Ausstattung und die Infrastruktur nicht optimal sind, haben es schwer, neue Mieter oder Eigentümer zu finden. Sehr gefragt hingegen sind Räumlichkeiten, in denen die Gebäudestruktur und die zeitliche Nutzung flexibel gestaltet werden kann. Großvolumige Gewerbeflächen, insbesondere Hallen, verzeichnen nach wie vor eine große Nachfrage. Besonders Standorte entlang der Hauptverkehrsadern rund um die Ballungszentren des Bundeslandes sind sehr gefragt“, erklärt Peter Mayr und sieht aktuell die Situation in Einzelhandel und Gastronomie als schwierig. „In diesen Bereichen gestaltet sich die Lage als eher unvorhersehbar und undurchsichtig. Es ist abzuwarten, wie sich diese aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Zugeständnisse (Steuererleichterungen, Mietstundungen) weiter entwickeln wird“.

Experteneinschätzung: Generell bleiben Immomarkt und Leistbarkeit angespannt

Zinswende und KIM-Verordnung zum Trotz: Wohneigentum ist 2023 österreichweit bisher kaum billiger geworden, der Preisrückgang belief sich lediglich auf 1,6 %. Auch wenn dies maßgeblich weiteren Preisanstiegen im Neubausegment geschuldet ist: Ein vielfach befürchteter Einbruch der Preise ist ausgeblieben. Trotzdem ist es noch zu früh, das Ende der Korrekturphase auszurufen. Vielmehr wird das Jahr 2024 für den Wohnimmobilienmarkt wahrscheinlich ein abermals herausforderndes werden, die Preisrückgänge dürften heuer größer ausfallen als letztes Jahr. Denn trotz der Aussicht auf EZB-Zinssenkungen im Jahresverlauf bleibt der zinsseitige Gegenwind für den Immobilienmarkt auch 2024 und darüber hinaus beträchtlich.