für private Wohnimmobilien-Kredite
Die neuen Regeln bei Immobilienkrediten
Die Finanzmarktaufsicht hat neue Vorschriften für die Vergabe von Immobilienkrediten erlassen. Welches sind die wesentlichsten Änderungen und welche Kredite sind davon betroffen? Wir haben Wissenswertes zum Thema zusammengestellt.
So kommen Sie zum Immobilienkredit
Was bedeuten die neuen Kreditvergaberichtlinien für private Wohnimmobilien-Kredite?
Seit 1. August 2022 gelten neue Richtlinien für die Vergabe von privaten Wohnimmobilien-Krediten. Dadurch will die österreichisch Finanzmarktaufsicht (FMA) verhindern, dass ein systemisches Risiko durch vermehrte Kreditausfälle in diesem Segment entsteht. Um das zu erreichen, sind österreichische Banken verpflichtet, die strengeren Maßnahmen entsprechend der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung) umzusetzen.
Die strengeren Vorschriften gelten für Privatpersonen mit Hauptwohnsitz in Österreich, die eine Wohnimmobilie errichten, erwerben oder sanieren und dafür eine neue Finanzierung benötigen. Im Rahmen der Vergaberichtlinien wurden Obergrenzen für Laufzeit, Beleihungs- und Schuldendienstquote genau definiert.
Was das konkret für Kreditnehmer:innen bedeutet, stellen wir durch folgenden Überblick vereinfacht dar:
Kreditlaufzeit maximal 35 Jahre
Kredite für Wohnfinanzierungen dürfen künftig eine Gesamtlaufzeit von längstens 35 Jahren aufweisen.
Eigenmittel vorausgesetzt
Die Verpflichtung Eigenmittel in ein Wohnbauprojekt einzubringen, regelt die Verordnung über die so genannte Beleihungsquote. Diese ergibt sich als Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag (Summe aller Wohnimmobilienfinanzierungen – auch bereits bestehender) und dem erwartbaren Marktwert der Immobilie bzw. der Höhe der eingetragenen Hypotheken. Die Beleihungsquote darf maximal 90 Prozent betragen. Weil neben dem Immobilienwert auch Nebenkosten anfallen, die oftmals 10 Prozent und mehr ausmachen und Teil der Investitionssumme sind, wird in der Regel ein Eigenmitteleinsatz von ca. 20 Prozent notwendig sein.
Maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens für Rückzahlungen
Die neue Verordnung sieht des Weiteren vor, dass maximal 40 Prozent vom Nettoeinkommen des Kreditnehmers für die Rückzahlung von Krediten verwendet werden darf. Bei mehreren Kreditnehmern wird deren Einkommen addiert. In diese maximale Schuldendienstquote werden die Kreditraten für sämtliche bestehende sowie neue Finanzierungen eingerechnet – unabhängig davon welchem Zweck sie dienen und bei welchem Kreditinstitut sie bestehen. Dadurch will die FMA das Risiko einer Überschuldung privater Haushalte durch die Aufnahme von Wohnimmobilienfinanzierungen eingrenzen.
„Zwischenfinanzierungen seit 1.4. 2023 möglich“
Wird eine eigene Immobilie verkauft und gleichzeitig ein neues Wohnobjekt angeschafft, dann können max. 80% des Marktwertes der Immobilie zwischenfinanziert werden – und das zu nunmehr erleichterten Bedingungen.
Diese Ausnahme ist dann möglich, wenn eine entsprechende Sicherstellung auf der zu verkaufenden Liegenschaft eingerichtet wird und gesichert ist, dass die Zwischenfinanzierung nach längstens 24 Monaten auch wieder zur Gänze zurückgezahlt und abgedeckt wird. Ein darüber hinausgehender Finanzierungsbedarf unterliegt den bereits bekannten Regelungen der KIM-V.
3 Fragen an Wolfgang Kirschner
Experte für Wohnfinanzierung
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