Verlangsamung der Preisdynamik
Der robuste österreichische Immobilienmarkt hat in der Vergangenheit von vielen Krisen profitiert. Warum es diesmal anders sein dürfte, wurde in der Raiffeisen Bank International diskutiert.
Die Preisdynamik am österreichischen Wohnimmobilienmarkt scheint im ersten Halbjahr 2022 den Höhepunkt erreicht zu haben. Die Wohnimmobilienpreise legten laut der Österreichischen Nationalbank österreichweit um rund 13 Prozent zu. Mit der Zinswende und den neuen aufsichtsrechtlichen Vorgaben für die Wohnbaufinanzierungen der Kreditinstitute sind einige Gewitterwolken aufgezogen. "Die sorglose Schönwetterlage ist vorbei", erklärte Matthias Reith, Immobilienexperte von Raiffeisen Research, bei einer Diskussion über die Entwicklung des Immobilienmarktes.
Das neue Umfeld beschrieb Reith so: "Die Infektionszahlen sind in den Hintergrund getreten, die Themenführerschaft bestimmen nun die Inflationszahlen und die geopolitischen Unsicherheiten." Auch wenn das Immobilienjahr 2022 wahrscheinlich abermals ein zweistelliges Preiswachstum bringen dürfte, werde der Verlauf aber zweigeteilt ausfallen, "nach einer dynamischen ersten Hälfte folgt nun eine deutliche Verlangsamung der Preisdynamik, denn der Gegenwind infolge steigender Zinsen und strengerer Regulierung ist beträchtlich", so Reith.
Keine Überhitzung des Marktes
Eine Überhitzung des Marktes sieht der Ökonom trotz des Wetterumschwunges aber nicht: So liege die Immobilienverschuldung der österreichischen Haushalte in der Relation zum Bruttoinlandsprodukt mit 33 bis 35 Prozent deutlich unter spanischen und irischen Verhältnissen von rund 60 Prozent, die zum Platzen von Immobilienblasen in den 2000er-Jahren führten. "Wir bleiben damit auch immer noch unter dem Eurozonen-Schnitt", konstatierte der Ökonom. Zudem habe der Immobilien-Boom in Österreich im Gegensatz zu den beiden erwähnten Ländern nicht zu einer Überdimensionierung des Bausektors geführt.
Eine dämpfende Entwicklung erwartet sich Reith vom Dauerthema Leistbarkeit. Die sinkenden und niedrigen Zinsen der letzten Jahre hätten die Preisauftriebe bei Wohnimmobilien in der Vergangenheit teilweise kompensiert, mit der Zinswende schlage das Thema Leistbarkeit künftig stärker durch. Der Immobilienzyklus dauere nun schon 17 Jahre, Käuferinnen und Käufer am Anfang desselben würden die Zinswende zwar spüren, schmerzlich werde sie angesichts der vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise, der zum Teil sinkenden monatlichen Belastungen in der Niedrigzinsphase und durch Einkommenssteigerungen nicht. Erst die Käuferinnen und Käufer mit variablen Krediten ab dem Jahr 2017 dürften die Zinswende künftig deutlich spüren. Richtig schmerzhaft wird es für jene, die seit Pandemiebeginn ihre Immobilie kreditfinanziert mit einem variablen Zinssatz erworben haben.
Die zunehmende Belastung zeige die Entwicklung des Schuldendienstes gemessen am Haushaltseinkommen: Der Erwerb einer durchschnittlichen Immobilie habe das Nettoeinkommen eines Haushaltes im Jahr 2005 im Schnitt mit rund 25 Prozent belastet, im Vorjahr erreichte dieser Wert bei kreditfinanziertem Immobilienkauf mit variablen Zinssatz knapp 30 Prozent. "Die Zinswende ist schneller und kräftiger gekommen, als man es erwartet hatte", betonte Reith. Die Kombination aus weiterhin kräftigem Preisanstieg und Zinswende kann den monatlichen Schuldendienst für Neukäufe von Immobilien heuer und im nächsten Jahr auf bis zu 45 Prozent steigen lassen und damit über die von der Aufsicht vorgeschriebenen maximalen 40 Prozent. Obwohl diverse Gewitterwolken aufgezogen seien, "erwarten wir einen gänzlichen Wetterumschwung, sprich Preiskorrekturen, aber nicht", erklärte der Immobilienexperte.
Im Bundesländervergleich standen die Zeichen in den letzten Jahren auf Divergenz. "Teueres ist noch schneller teurer geworden", strich Reith hervor. Neben der Veranlagung und dem Sicherheitsmotiv sei vor allem die Bevölkerungsentwicklung entscheidend für den Wohnimmobilienmarkt. Hohes Bevölkerungswachstum bedeute auch einen größeren Bedarf an Wohnraum, hohe Preise hin oder her. So haben in den vergangenen Jahren gerade die demografischen Spitzenreiter Tirol und Vorarlberg neben dem Hot-Spot Wien auch die stärksten Preiszuwächse erzielt, während Kärnten als demografisches Schlusslicht auch preislich das Nachsehen hatte. Künftig zeichne sich zumindest eine Abschwächung dieses Divergenztrends ab.
Weniger Neugeschäft
Eine ähnliche Einschätzung des Marktes hat man auch bei der Raiffeisen Bausparkasse. "Wir hatten ein extrem starkes erstes Halbjahr, mit mehr Finanzierungen als in einem normalen Gesamtjahr", berichtete Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse. In der Regel wickle die Bausparkasse jährlich zwischen 6.000 und 7.000 Finanzierungen ab, heuer gebe es bis dato mehr als 10.000. Getrieben durch die zunehmenden Unsicherheiten, die steigenden Zinsen und die Verschärfung der Kreditvergabe-Standards durch die Aufsicht hätten sich viele Kundinnen und Kunden noch rasch eine Langfrist-Finanzierung gesichert. Mit Anfang August kam die neue Verordnung der Finanzmarktaufsicht, danach eine weitere kräftige Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank, das habe das Tagesgeschäft drastisch reduziert. Bis zum Jahresende rechnet Vallant daher nur mit einem geringen Neugeschäft.
Gunter Deuber, Leiter von Raiffeisen Research, wies darauf hin, dass der Zeitpunkt für das Inkrafttreten der neuen aufsichtsrechtlichen Vorgaben für Immobilienkredite nicht glücklich war, auch wenn man die Entwicklung nicht voraussehen konnte. Dennoch habe sich nun mit der Zinswende, den verschärften Standards für Wohnkredite sowie der zweistelligen Inflation ein "perfekter Sturm" für den Immobilienmarkt entwickelt. "Gerade im Jahr 2022 werden die privaten Haushaltseinkommen den größten Reallohnverlust seit vielen, vielen Jahren erleiden", wies Deuber hin.
Logistik trotzt Gegenwind
Auch bei der Raiffeisen Bank International wird eine deutliche Verlangsamung des Immobilienmarktes seit Jahresbeginn gesehen. „Die Lokomotive fuhr bis dahin mit Volldampf", sagte Christian Podojstersek von Real Estate Finance der Raiffeisen Bank International. Danach sei vieles zusammengekommen, wie der Krieg in der Ukraine, die nach wie vor präsente Pandemie und die kräftige Zinswende. Der Mix an Unsicherheiten habe die Immobilien-Lokomotive abgebremst. "Der Dampf ist komplett weg", so Podojstersek.
Bei Büro-Immobilien spiele "Lage, Lage und Lage" eine noch größere Rolle als zuvor. Zudem habe die Pandemie die Anforderungskriterien an die Büroräumlichkeiten verändert. Viel Kommunikationsfläche, Besprechungsräume und moderne technologische Ausstattung werden noch immer gut nachgefragt, während das Interesse an B- und C-Lagen in alten Gebäuden deutlich nachlasse und für Abwertungen sorge. Einzige Ausnahme von der generellen Verlangsamung sei der weiterhin boomende Logistik-Bereich, der mit der coronabedingten Zunahme beim Versandhandel und der Digitalisierung weiter an Fahrt gewinnt. "Die Kapazitäten, die dafür benötigt werden, wachsen wie die Bäume in den Himmel", fasste Podojstersek zusammen.
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November 2022, Raiffeisenzeitung, Bild Shutterstock