Zwischen Wandel und Chancen – die Zukunft des Wohnens in Kärnten.
Thomas Kircher, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien und staatlich geprüfter Immobilientreuhänder mit langjähriger Erfahrung im Immobilien- und Liegenschaftsmanagement, spricht im Interview über die Auswirkungen der Koralmbahn, neue Bauweisen und warum der Traum vom Eigenheim trotz Krise lebendig bleibt.
Verwurzelt denken, offen handeln
Aufgewachsen zwischen der bäuerlichen Welt des Oberkärntner Drautals und dem urbanen Wien, lernte Thomas Kircher früh unterschiedliche Perspektiven kennen. Bodenständigkeit, Leistungsbereitschaft und der Umgang mit Menschen verschiedenster Herkunft prägen bis heute seine Sicht auf Märkte und Immobilien.
Kirchers enge Verbindung zur Landwirtschaft und zum ländlichen Raum wirkt bis heute nach. "Boden ist eines der wenigen Güter, die nicht vermehrbar sind", sagt er. Ein Gedanke, der sowohl ökologisch als auch ökonomisch zentral ist.
Der Markt 2026: Licht am Ende des Tunnels
Nach einer Phase der Stagnation sieht Kircher vorsichtigen Optimismus am Horizont. "Nach der Vollbremsung durch die KIM-Verordnung und die Zinssteigerungen spüren wir aktuell wieder eine leichte Zunahme der Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien", erklärt Kircher. Während der Neubausektor aufgrund hoher Lohn- und Materialkosten noch unter Druck steht, rechnet er ab Mitte 2026 mit einer langsamen Rückkehr der Nachfrage.
Trends: Kleiner, smarter, effizienter
"Der Wunsch nach Eigentum ist ungebrochen“, betont Kircher. „Was sich ändert, sind Größe, Lage und Anspruch." Kleinere Grundstücke, effizient geplante Wohnflächen und durchdachte Grundrisse treten zunehmend an die Stelle großzügigerer, aber oft schwer finanzierbarer Projekte. Ein deutlicher Trend geht hin zum "Massiv-Fertighaus". Hierbei werden Ziegelwände in Hallen maschinell vorgefertigt und auf der Baustelle in wenigen Tagen montiert.
Für Kircher ist das kein Rückschritt, sondern ein Zeichen von Anpassungsfähigkeit.
Neubau, Bestand und der Faktor Nachhaltigkeit
Als jemand, der selbst zwischen Theorie und Praxis viele Rollen eingenommen hat, blickt Kircher differenziert auf Neubau und Sanierung. Während Neubauprojekte unter steigenden Kosten leiden, gewinnen Bestandsobjekte durch Sanierung, Nachverdichtung und Umnutzung an Bedeutung.
Ein zentrales Thema ist dabei Nachhaltigkeit. Nicht als Schlagwort, sondern als reale Marktgröße. Energieeffizienz, Betriebskosten und langfristige Werthaltigkeit beeinflussen Entscheidungen heute stärker denn je. "Nachhaltige Immobilien sind kein Idealismus", sagt Kircher, "sondern eine rationale Antwort auf wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklungen."
Koralmbahn: Ein "Gamechanger" für den Kärntner Immobilienmarkt
Der "Koralmbahn-Effekt" beschreibt weit mehr als nur eine verkürzte Fahrzeit zwischen Klagenfurt und Graz. Thomas Kircher sieht darin eine fundamentale Veränderung für den Wirtschaftsraum Süd-Österreich, die er als Entstehung der neuen "Kärntnermark" bezeichnet.
- Preissprung im Süden: Die deutlichsten Auswirkungen auf die Immobilienpreise zeigen sich aktuell im Bereich Unterkärnten. Besonders in der Region rund um das Südportal des Koralm-Tunnels sowie in der gesamten Region Südkärnten ist bereits eine verstärkte Nachfrage und ein Anstieg der Grundstückspreise zu beobachten.
- Wörthersee als "Speckgürtel" von Graz: Ein besonders spannendes Phänomen sieht Kircher im Kärntner Zentralraum, allen voran in der Region Wörthersee. Durch die schnelle Anbindung wird diese Gegend für Grazer Pendler und Investoren hochattraktiv. Immobilienkäufer können in Graz arbeiten und den Feierabend am Wörthersee verbringen. Bauträger reagieren bereits auf diesen Trend. So werden beim Kauf von Eigentumswohnungen in Bahnhofsnähe bereits E-Scooter inkludiert, um die "letzten Meter" zwischen Arbeitsplatz in Graz, Bahnhof und dem Domizil in Kärnten nahtlos zu überbrücken.
- Mehr Wettbewerb und Zuzugspotenzial: Durch die Annäherung der Bundesländer steigt die Verfügbarkeit von Anbietern über die Landesgrenzen hinweg, was zu einem größeren Verhandlungsspielraum für Konsumenten führt.
Kircher erwartet außerdem, dass durch die zeitliche Nähe zu Graz (etwa für Studenten oder Pendler) mehr Hauptwohnsitze in Kärnten erhalten bleiben oder neu begründet werden. - Geografische Grenzen: Ab Villach westwärts verliert sich dieser Einfluss laut Kircher jedoch, da die tägliche Pendeldistanz nach Graz dort weiterhin zu groß bleibt.
