Immobilienkauf: So wird er abgewickelt

Immobilienkauf - Was beim Kauf von Wohnung, Haus oder Grundstück zu beachten ist

Rechtliche Unwissenheit beim Immobilienkauf kann finanziell ins Auge gehen. Was müssen Sie beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks beachten? Warum ist der Treuhänder so wichtig?

Wer sich mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, wird sich in der Regel nicht nur an einen Immobilienmakler wenden, sondern sich auch mit einem Rechtsanwalt oder Notar in Verbindung setzen. Lesen Sie den folgenden Überblick, damit Sie schon im Vorhinein wissen, wie ein Immobilienkauf abläuft und worauf es juristisch ankommt.

Das sollten Sie vorher prüfen

  • Finanzielle Belastungen: Wesentlich beim Kauf ist unter anderem die Frage, ob es auf der Immobilie finanzielle Belastungen gibt. Das ist leicht zu klären: Denn hypothekarische Sicherstellungen scheinen im Grundbuch auf. Das können Sie entweder über das Internet einsehen oder aber auf dem jeweiligen Bezirksgericht.
  • Servitutsrechte: Diese sind in der Regel ebenfalls im Grundbuch ersichtlich. Servitutsrechte sind Dienstbarkeiten, die der Grundeigentümer anderen gewähren muss. Das kann etwa das Recht des Nachbarn sein, für die Zufahrt einen Teil Ihres Grundstückes überqueren zu dürfen. Das kann auch die Verpflichtung sein, den eigenen Grund für die Durchleitung von Kanalisationsleitungen zur Verfügung stellen zu müssen. Aber Vorsicht: Nicht immer sind alle Belastungen auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen. Das kann besonders gewisse Gewohnheitsrechte (etwa Wegrechte über das betreffende Grundstück) betreffen, die sich im Lauf der Jahre eingebürgert haben. Erkundigen Sie sich jedenfalls diesbezüglich in der Nachbarschaft.
  • Anstehende Sanierungen: Der Bauzustand ist für den Kauf natürlich entscheidend. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, werden Sie um ein Gutachten nicht herumkommen. Lassen Sie sich durchgeführte Arbeiten und Sanierungen mit Rechnungen nachweisen.

Das sind die wichtigsten Schritte beim Kauf

  • Rangordnung: Am Beginn des Kaufvorganges steht die Eintragung der "Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung" durch den Verkäufer. Damit wird gleichsam der "erste Platz" im Grundbuch reserviert. Das gibt dem Käufer die Sicherheit, dass keine belastenden grundbuchsrechtlichen Verfügungen (Doppelverkauf, Hypotheken, usw.) nach Zahlung des Kaufpreises durchgeführt werden. Die Eintragung der Rangordnung ist die Nagelprobe für die Seriosität des Verkäufers.
  • Kaufvertrag aufsetzen lassen: Den Kaufvertrag lassen Sie am besten von einem Rechtsanwalt oder Notar aufsetzen. In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten für die Vertragserrichtung. Im Kaufvertrag steht natürlich der festgesetzte Preis. Darüber hinaus ist darin die "Aufsandungserklärung" enthalten: Damit stimmt der Verkäufer zu, dass das Eigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.
  • Überweisung des Kaufpreises: Es ist zwar möglich, den Kaufpreis direkt bar oder durch Überweisung zu bezahlen. In der Praxis kommt allerdings die Treuhandschaft am häufigsten vor. Dabei wird ein Rechtsanwalt oder Notar bestellt, an den der Käufer den Kaufpreis bezahlt.
  • Zug-um-Zug-Freigabe: Der Treuhänder überweist dem Verkäufer den Kaufpreis entweder ganz oder in Teilen erst, wenn etwa die Rangordnung an den Käufer übergeben wurde oder wenn z.B. Pfandrechte im Grundbuch gelöscht worden sind. Hierbei spricht man von der Zug-um-Zug-Freigabe. Bei neu zu errichtenden Immobilien werden Teilbeträge des Kaufpreises jeweils bei Erreichen bestimmter Baufortschritte überwiesen.

Darüber hinaus gibt es spezielle Punkte, die Sie beachten müssen, je nachdem ob Sie eine Altbauwohnung kaufen, eine Wohnung, die erst errichtet wird, ob Sie ein Einfamilienhaus erwerben, ein Reihenhaus oder eine unbebaute Liegenschaft. Sprechen Sie darüber jedenfalls mit einem Rechtsanwalt.

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