Rechtsfragen zum Wohnungseigentum im Überblick

Rechtsfragen zum Wohnungseigentum

Dass Wohnungseigentum etwas mit dem Grundbuch zu tun hat, wissen die meisten. Aber welche Rechtsfragen sind sonst noch wichtig?

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt oder bereits besitzt, kommt nicht umhin, sich mit einer Reihe von rechtlichen Aspekten zu beschäftigen. Wir haben einige wesentliche Fragen für Sie ausgewählt.
 

Was ist eigentlich Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist das Recht, eine bestimmte Wohnung (oder etwa einen Kfz-Abstellplatz) ausschließlich zu nutzen und darüber alleine verfügen zu können. Zur so genannten Begründung von Wohnungseigentum sind mehrere Schritte erforderlich, unter anderem die Nutzwertberechnung (Parifizierung). Da Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung ohnehin von einem Notar oder Rechtsanwalt abgewickelt werden, erhalten Sie bei diesem auch die umfassenden Auskünfte dazu. Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Darin sind alle österreichischen Grundstücke eingetragen. Zweck des Grundbuches ist es, dass die Grundstücksverhältnisse ersichtlich sind und die Grundstücksgrenzen nachgewiesen werden können.

Wer kann Eigentümer werden?

Sie können nicht nur als Einzelner, sondern auch zu zweit Wohnungseigentum erwerben. Seit ein paar Jahren ist diese Möglichkeit nicht mehr nur auf Ehepaare beschränkt. Voraussetzung für die so genannte Eigentümerpartnerschaft ist, dass es sich um zwei Personen handelt. Ein besonderes Angehörigenverhältnis zwischen diesen ist nicht Voraussetzung.

Wenn Sie übrigens eine Eigentumswohnung kaufen, dann kaufen Sie rein rechtlich nicht direkt eine Wohnung, sondern einen Anteil an dem Haus, in dem sich diese Wohnung befindet. Mit dem Besitz dieses Anteils ist wiederum das ausschließliche Nutzungsrecht für "Ihre" Wohnung verbunden. Welcher Hausanteil auf welche Wohnung entfällt, wird durch das Nutzwertgutachten festgestellt, das Sie im Grundbuch einsehen können. Analoges gilt, wenn Sie ein Viertel- oder ein Reihenhaus kaufen.

Welche Kosten sind mit dem Eigentumserwerb verbunden?

Abgesehen vom Kaufpreis ist eine Reihe von Ausgaben zu tätigen, die in Summe 12 bis 13 Prozent des Kaufpreises betragen. Sie müssen unter anderem die Grunderwerbsteuer bezahlen (im Normalfall 3,5 Prozent), ferner die Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1 Prozent vom Kaufpreis des Grundstückes) sowie die Kosten für den Vertragserrichter (Notar bzw. Rechtsanwalt) und allenfalls den Makler.

Was sind die Betriebskosten?

Die Betriebskosten setzen sich aus Rücklagen, Bewirtschaftungskosten und Erhaltungs- und Verbesserungskosten zusammen.

  • Rücklagen: Die Besitzer von gemeinschaftlich verwalteten Wohnungen (also Besitzer von Eigentumswohnungen, aber etwa auch von Viertel- oder Reihenhäusern) müssen laut Wohnungseigentumsgesetz eine angemessene Rücklage für allfällige künftige Aufwendungen bilden.
  • Bewirtschaftungskosten: Das sind im Wesentlichen öffentliche Abgaben und allgemeine Kosten wie Wassergebühren, Beleuchtung der allgemeinen Hausteile, Versicherungen für die Wohnungsanlage sowie Kosten für die Hausverwaltung.
  • Erhaltungs- und Verbesserungskosten: Dazu zählen alle Aufwendungen, die die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft betreffen, wenn sie nicht den einzelnen Eigentumsobjekten zugeordnet werden können.

Wie werden diese aufgeteilt, wer bestimmt die Höhe?

Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach einem ganz bestimmten Schlüssel, der sich nach dem Nutzwert der einzelnen Eigentumswohnungen bzw. im Fall von Reihenhausanlagen nach dem Nutzwert der einzelnen Häuser richtet. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch eine Änderung der Aufteilung beschließen. Dieser Beschluss muss aber einstimmig erfolgen.

Genaue Rechtsfragen in Zusammenhang mit Wohnungseigentum besprechen Sie am besten mit einer rechtskundigen Person – einem Rechtsanwalt oder einem Notar. Über das Prozedere beim Kauf einer Wohnung kann Sie auch Ihr Raiffeisenberater informieren. Hier erfahren Sie außerdem alles Wissenswertes zur Frage, wie Sie Ihren Wohnungskauf finanzieren können.