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Vorsorgewohnungen: Anlegen mit gutem Grund

Anlegerwohnungen - Vorsorgewohnungen

Zwei Bücher stehen bei Anlegern, die auf Sicherheit setzen, hoch im Kurs: Neben dem Sparbuch liegt das Grundbuch zunehmend im Trend. Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen boomen.

Das Prinzip einer Anleger- oder Vorsorgewohnung ist einfach erklärt. Sie erwerben eine Wohnung und vermieten diese weiter. Mit den Mieteinnahmen können Sie die monatliche Raten für das aufgenommene Darlehen bzw. für einen Teil des Darlehens zurückzahlen. Später, wenn das Darlehen abgezahlt ist, bescheren Ihnen die Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte.

Darüber hinaus profitieren Sie von der Wertsteigerung der Immobilie. Ihre Rendite lässt sich durch die Ausnutzung steuerlicher Vorteile noch steigern. Denn beim Wohnungserwerb sparen Sie sich die Mehrwertsteuer. Die Zinsen für das Wohnungsdarlehen können Sie von der Steuer absetzen.

Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist absolut sicher. Ihre Eigentumsrechte sind im Grundbuch festgeschrieben. Das einzige Risiko, das Sie eingehen, sind eventuelle Leerstände Ihrer Immobilie. Von vielen Anbietern werden deshalb so genannte Mietenpools angeboten. Dabei fließen die Mieterträge einer Wohnhausanlage in einen Topf und werden dann aliquot auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird eine Wohnung einmal nicht vermietet, so wird dieser "Leerstand" auf alle Eigentümer aufgeteilt, wodurch das Leerstandsrisiko für den Einzelnen minimiert wird.

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Die Wohnung

Ihre Anlegerwohnung soll rasch vermietbar sein. Das heißt, es kommt auf die Massentauglichkeit an. Denn wenn Ihre Wohnung leer steht, dann vermindert das Ihre Rendite. Aus diesem Grund eignen sich etwa absolute Luxuswohnungen als Anlegerwohnungen kaum. Worauf sollten Sie also bei Ihrer Anlegerwohnung achten?

Darauf kommt es an

  • Größe: Rasch vermietbar sind Wohnungen, die etwa 40 bis 70 Quadratmeter groß sind. Die Wohnungen sollten zwei bis drei Zimmer haben. Garconnieren werden nicht mehr so stark nachgefragt wie einstmals. Auch bei Singles geht der Trend vermehrt zu Zwei- bis Dreizimmer-Wohnungen.
  • Mietpreis: Im Sinn einer raschen Vermietbarkeit sollte der Mietpreis zwischen 500 und 800 Euro liegen.
  • Ausstattung: Küche und Badezimmer sollten voll eingerichtet sein. Gediegene Böden (Parkett, Laminat oder ähnliches) sind von Vorteil. Der Grundriss soll funktional sein. Ein Lift ist praktisch unumgänglich, wenn die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt. Die vorhandene Einrichtung sollte "neutral" sein.
  • Lage: Die Lage sollte natürlich gut sein (mit entsprechender Verkehrsanbindung, Infrastruktur in der Umgebung). Ausgesprochene Luxusgegenden sind aber nicht zu empfehlen, da die Anschaffungskosten in keiner Relation zu den erzielbaren Mietpreisen stehen und dadurch Ihre Rendite sinkt.
  • Alter: Zu empfehlen sind Neubauwohnungen, die ab den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden sind. Ältere Wohnungen können teilweise schon Baumängel aufweisen und sanierungsbedürftig sein und sind nur dann zu empfehlen, wenn Sie selbst gewisse Sanierungsarbeiten durchführen können.

Die Finanzierung

Je mehr Fremdkapital Sie für den Kauf Ihrer Vorsorgewohnung benötigen, desto höher müssen die erwarteten Mieteinnahmen sein, damit Sie eine passende Rendite erzielen. Objekte mit höheren Mieten sind aber schwerer zu vermieten, was mitunter zu Leerständen Ihrer Wohnung führt, die die Rendite wiederum verringern.

Ganz auf Fremdkapital sollten Sie beim Kauf aber nicht verzichten. Denn gerade, wenn sie Eigentum zur Geldanlage und Zukunftsvorsorge erwerben, hat die Aufnahme von Fremdkapital auch dann Vorteile, wenn Sie den gesamten Kaufpreis aus eigener Kraft finanzieren könnten.

Vorteile der Fremdfinanzierung

  • Wenn Sie eine Anlegerwohnung kaufen und dafür eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen, dann können Sie die Zinsen dafür, ebenso wie andere Aufwendungen, von den Mieteinnahmen abziehen, was Ihre steuerliche Belastung mindert.
  • Durch Aufnahme von Fremdkapital bleibt Ihre so genannte eiserne Geldreserve unangetastet. Sie haben damit genug finanziellen Spielraum, um sich nicht geplante Ausgaben leisten zu können.
  • Sie können weiter Ihre langfristig gebundenen Geldanlagen für sich arbeiten lassen und müssen Anleihen oder Aktien nicht zu Geld machen.

Der Finanzierungsmix 

Der Finanzierungsmix besteht wie beim Immobilienkauf im Allgemeinen aus den Eigenmitteln und einer Bausparfinanzierung, einem Wohnbaukredit oder dem Wohnbau Sofortkredit. Achtung: Da Sie die Anlegerwohnung nicht als eigenen Wohnsitz nutzen, können Sie eine Wohnbauförderung dafür nicht in Anspruch nehmen.

Steuerliche Vorteile

Einen Teil der Rendite Ihrer Anlegerwohnung machen die steuerlichen Möglichkeiten aus, die Sie nutzen können. So ersparen Sie sich - wenn Sie die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermieten - beim Wohnungskauf die Umsatzsteuer. Darüber hinaus können Sie zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen - dadurch zahlen Sie auf Jahre hinaus weniger Steuer.

Die steuerlichen Bestimmungen im Detail

  • Keine Umsatzsteuer beim Wohnungskauf: Durch die Vermietung Ihrer Anlegerwohnung werden Sie Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Dadurch erhalten Sie die im Kaufpreis der Wohnung enthaltene Umsatzsteuer rückvergütet. Sie kaufen also die Wohnung brutto für netto. Oder in Zahlen ausgedrückt: Sie zahlen für Ihre Anlegerwohnung um 20 Prozent weniger.
    • Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, muss die Wohnung allerdings mindestens 20 Jahre lang vermietet werden. Tun Sie das nicht, weil Sie die Wohnung vor Ablauf dieser Frist z.B. verkaufen oder selbst nutzen, dann müssen Sie die Umsatzsteuer aliquot zurückzahlen ("Vorsteuerberichtigung"). Unter Umständen kann dies vermieden werden, wenn das Finanzamt eine "besondere Situation" für eine andere Nutzung akzeptiert.
  • Einkünfte aus Vermietung: Die Einnahmen aus der Vermietung müssen Sie versteuern. Allerdings ist der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) dann steuerfrei, wenn er 730 Euro jährlich nicht übersteigt.
  • Abschreibemöglichkeiten: Von den Mieteinahmen können Sie verschiedene Beträge abziehen. Der wesentlichste ist die Abnutzung der Wohnung (AfA - Absetzung für Abnutzung). Abgeschrieben werden kann der Gebäudeanteil der Immobilie mit 1,5 Prozent pro Jahr (Grund gilt als nicht abnutzbar und kann deswegen nicht abgeschrieben werden). Der Gebäudeanteil wird mit 60 Prozent des Wohnungswertes angenommen. Ausnahmen gibt es in begründeten Einzelfällen, wobei aber ein Gutachten beizubringen ist.
    • Ein Beispiel: Somit können Sie bei einer Wohnung, die 100.000 Euro gekostet hat, von 60.000 Euro (Wohnungswert abzüglich Gebäudeanteil) Jahr für Jahr 900 Euro als Abnutzung abschreiben. Darüber hinaus können Sie etwa auch Instandhaltungskosten, den Zinsaufwand für den zum Wohnungskauf aufgenommenen Kredit oder sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung von den Mieteinnahmen abziehen.
  • Verlustausgleich: Durch diese Abschreibemöglichkeiten können rechnerische Verluste entstehen, die Sie Ihren sonstigen Einkünften gegenrechnen können. Aber Vorsicht: Diese rechnerischen Verluste dürfen nicht länger als 20 Jahre andauern, da die Finanz sonst "Liebhaberei" unterstellen würde und die steuerlichen Privilegien – auch rückwirkend – streichen kann.

Detaillierte steuerliche Fragen besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Chancen und Risken

Das sind die Vorteile

  • Sicherheit und geringes Risiko: Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist die Veranlagung in einen Realwert und bietet somit eine hohe Sicherheit.
  • Steuerliche Vorteile: Der wesentlichste Vorteil ist die Rückerstattung der Umsatzsteuer beim Immobilienkauf.
  • Inflationsschutz: Die Mieterträge sind an den Verbraucher-Preis-Index angepasst. Dadurch verfügen Sie über ein Investment mit Inflationsschutz.
  • Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise

Das müssen Sie bedenken

  • Risiko von Leerständen bzw. Schwierigkeiten mit einem Mieter: Um das Risiko dadurch möglichst gering zu halten, werden mancherorts Mietenpools angeboten. Dabei fließen die Mieterträge einer Wohnhausanlage in einen Topf und werden dann aliquot auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird eine Wohnung einmal nicht vermietet, so wird dieser "Leerstand" auf alle Eigentümer aufgeteilt, wodurch das Risiko für den Einzelnen minimiert wird.
  • Eingeschränkte Liquidität: Das Investment in eine Vorsorgewohnung ist eine langfristige Angelegenheit. Stellen Sie sich darauf ein, dass Ihr Geld damit auf längere Zeit gebunden ist.
  • Keine Wohnbauförderung: Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie keine Wohnbauförderung in Anspruch nehmen.

Vermieten

Mit dem Kauf einer Anlegerwohnung werden Sie zum Vermieter. Damit stellt sich eine Reihe von Fragen: Welche Gebühren sind zu entrichten, welche Nebenkosten sind zu bezahlen? Wie lange soll der Mietvertrag abgeschlossen werden und wie hoch darf die Kaution sein, die Sie verlangen?

Mietfragen im Überblick

  • Mietvertrag: Sie sollten einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Der Mietvertrag sollte die Namen von Vermieter und Mieter, Größe und genaue Beschreibung der Wohnung (inkl. Ausstattung und Lage), Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen sowie Beginn und Ende des Mietverhältnisses beinhalten. Weiters sollte festgehalten werden, wer für die Instandhaltungskosten aufkommt, ob es einen Investitionsersatz gibt und in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss.
  • Befristung: Schließen Sie jedenfalls einen befristeten Mietvertrag ab. So ist gewährleistet, dass die Immobilie zur Verfügung steht, wenn Sie sie selbst oder anderweitig nutzen möchten. Eine Befristung ist ab einer Mindestdauer von drei Jahren möglich und beliebig oft um jede Vertragsdauer (ebenfalls mindestens drei Jahre) wiederholbar.
  • Achtung Vertragsauflösung: Wenn Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag nicht auflösen, dann gilt dieser als verlängert (für drei Jahre). Wenn der Mietvertrag dann neuerlich nicht aufgelöst wird, dann gilt er für unbestimmte Zeit.
  • Nebenkosten und Gebühren: Die Gebühren für den Mietvertrag betragen bei befristeten Mietverträgen ein Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Umsatzsteuer) – höchstens das 18-Fache des Jahreswertes. Bei unbestimmter Vertragsdauer betragen die Gebühren ein Prozent des dreifachen Jahreswertes. Welche Kosten der Notar oder Rechtsanwalt für den Mietvertrag verlangt, hängt von der jeweiligen Tarifordnung ab. Die Maklerprovisionen können bei unbefristeten Mietverträgen maximal drei Bruttomonatsmieten für Vermieter bzw. zwei Bruttomonatsmieten für Mieter betragen.
  • Kaution: Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht exakt geregelt. Laut höchstgerichtlicher Rechtsprechung sind allerdings im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bis zu sechs Bruttomonatsmieten möglich.

Mieter finden:

  • Im Raiffeisen Immobilienservice können Sie selbst Ihre Wohnung zur Vermietung anbieten.
  • Profitieren Sie vom Know-how und der Erfahrung eines Profis und beauftragen Sie einen Raiffeisen Immobilienmakler mit der Mietersuche.