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Mietfragen im Überblick

Mietrechtsfragen im Überblick

Welche Bedeutung hat das Mietrechtsgesetz und wo gilt es? Was ist bei der Befristung einer Miete zu beachten? Informieren Sie sich über Wissenswertes zu den Themen Mieten und Vermieten.

Österreich ist ein Land der Mieter – die Statistik Austria vermerkte im Schlussquartal des Vorjahres einen Bestand von beinahe 1,5 Mio. Hauptmietwohnungen. Österreich ist aber auch ein Land der Vermieter. Denn nicht zuletzt steigt die Zahl derjenigen, die sich zum Zweck der Vorsorge eine Wohnung kaufen, um diese dann zu vermieten.

Was müssen Sie als Mieter bzw. Vermieter beachten? Welche Nebenkosten und Gebühren fallen beim Mieten an? Wie sind Mieteinkünfte zu versteuern? Und welche Befristungen gibt es?

Rechtsgrundlagen

Grundsätzlich gibt es für das Vermieten bzw. Mieten von Wohnungen oder Häusern unterschiedliche Rechtsgrundlagen – das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. das MRG (Mietrechtsgesetz).

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)

Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom Mietrechtsgesetz komplett ausgenommen. Auch Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) bzw. Dienstwohnungen fallen nicht unter das MRG. Hier gilt das ABGB. Dieses regelt nur relativ wenige Sachverhalte im Detail. Es kommt also ganz wesentlich darauf an, wie die Gestaltung des Mietvertrages aussieht und was zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. Aus diesem Grund sollte zur Vertragsabfassung unbedingt ein Profi beigezogen werden.

Mietrechtsgesetz (MRG)

Wesentlich ist, dass es bei Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des MRG  fallen,  einen so genannten Beendigungsschutz (= Kündigungsschutz), einen Preisschutz (Richtwerte bei den Mieten) sowie genaue Bestimmungen bezüglich möglicher Befristungen gibt. Bei Wohnungen, die unter die Teilanwendung des MRG fallen, gibt es einen Kündigungsschutz, aber keinen Preisschutz.

  • Vollanwendung Mietrechtsgesetz: Dazu zählen alle Wohnungen, deren Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde,  sowie Wohnungen in Gebäuden, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet worden sind. Wohnungen, die vor dem 9. 5. 1945 errichtet wurden, fallen unabhängig von allfälligen öffentlichen Fördermitteln ebenfalls in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
  • Teilanwendung Mietrechtsgesetz: Wohnungen, die ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurden und deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 datiert, fallen in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Erkundigen Sie sich jedenfalls bei einer Beratungsstelle oder bei Ihrem Makler, ob die betreffende Wohnung unter das MRG fällt oder nicht.

Befristung und Kündigung

Bei Wohnungen, die nicht unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen, kommt es bei der Frage einer Befristung ausschließlich darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei MRG-Wohnungen gibt es hingegen bestimmte Vorschriften.

Befristungen laut Mietrechtsgesetz

In Wohnungen, für die das MRG gilt, ist eine Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten. Nach oben sind der Befristung keine Grenzen gesetzt. Die Befristung ist beliebig oft wiederholbar. Aber Achtung: Wenn Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag nicht eigens auflösen, dann wird dieser automatisch um weitere drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag dann neuerlich nicht aufgelöst, dann gilt er auf unbestimmte Zeit als verlängert. Verzichten Sie von Anfang an auf eine Befristung, dann können Mietverträge in MRG-Wohnungen nur aus genau festgelegten Gründen gekündigt werden.

Auflösung des Mietvertrages

Eine Kündigung des Mietvertrages ist laut Mietrechtsgesetz aus "wichtigen Gründen" möglich. Dazu zählen unter anderem Zahlungsrückstand des Mieters bzw. ein "erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes". Ein Kündigungsgrund ist unter anderem auch, wenn der Mieter die Wohnung weitergibt oder gar nicht benötigt bzw. wenn der Vermieter Eigenbedarf (dringender Wohnbedarf) für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie nachweisen kann.

Mieterrechte

Was darf der Mieter in den eigenen vier Wänden?

Bei allen wesentlichen Änderungen in Ihrer Mietwohnung müssen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters einholen. Wenn der Vermieter keinen Einspruch erhebt (dafür hat er zwei Monate Zeit), dann haben Sie grünes Licht für Ihr Vorhaben. Laut Gesetz kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass Sie bei Ihrem Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Bei bestimmten Veränderungen kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern. Dazu zählen etwa die "Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen", Installationen, die für Telefon, Internet oder Fernsehen notwendig sind bzw. etwa auch Sanierungsmaßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs.

Ist eine Untervermietung möglich?

Bei Wohnungen, bei denen das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung kommt, kommt es darauf an, wie der Mietvertrag formuliert wird und ob dieser ein Verbot der Untervermietung enthält. Bei Wohnungen, die ganz unter das Mietrechtsgesetz fallen, kann zwar die gänzliche Untervermietung untersagt werden. Die teilweise Untervermietung kann dagegen nicht verboten werden. Voraussetzung: Der Hauptmieter wohnt selbst in der Wohnung und es wohnen nicht mehr Mieter in der Wohnung als Zimmer vorhanden sind.

Kann die Mietwohnung weitergegeben werden?

  • Der Mietvertrag kann bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, an Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, usw.), Ehepartner, Wahlkinder oder Geschwister abgetreten werden.
  • Ehegatten bzw. Verwandte in gerader Linie müssen mindestens zwei Jahre lang mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Bei Geschwistern beträgt diese Frist fünf Jahre. Als gleichwertig gilt, wenn der Angehörige, an den der Mietvertrag abgetreten wird, seinerzeit mit dem bisherigen Hauptmieter gemeinsam in die Wohnung eingezogen ist. Für Ehepartner gilt dies, wenn sie seit der Verehelichung im gemeinsamen Haushalt und für Kinder, wenn sie seit der Geburt im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Was geschieht im Todesfall?

Auch im Todesfall wird der Mietvertrag nicht aufgehoben. Allerdings gibt es hierbei Unterschiede, je nachdem, ob es sich um eine Wohnung handelt, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fällt oder von diesem ausgenommen ist.

  • Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Nach dem Tod treten Verwandte in gerader Linie, Ehepartner bzw. Lebensgefährten, Wahlkinder und Geschwister in den bestehenden Mietvertrag ein, wenn sie mit dem verstorbenen Hauptmieter im selben Haushalt gelebt und ein "dringendes Wohnbedürfnis" haben.
  • Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes: Dabei gehen die Mietrechte im Todesfall an die Erben über. Allerdings können sowohl die Erben als auch der Vermieter den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen und Termine kündigen.

Gebühren

Vertragsgebühr: Für den Mietvertrag ist beim zuständigen Finanzamt eine Vertragsgebühr zu bezahlen. Für die Berechnung der Gebühr und die Bezahlung an das Finanzamt ist der Vermieter zuständig. Ob letztendlich der Vermieter oder der Mieter die Gebühr übernimmt, wird vertraglich festgelegt. Üblicherweise bezahlt der Mieter diese Kosten. Die Vertragsgebühr beträgt bei unbefristeten Mietverträgen ein Prozent der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Bei befristeten Mietverträgen beträgt sie ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses.*

Honorar für Notar oder Rechtsanwalt: Die Kosten für die Vertragserrichtung durch den Notar oder Rechtsanwalt sind durch die Tarifordnung der jeweiligen Standesvertretung festgelegt.

Maklerprovision: Für die Berechnung der Maklerprovision wird der Bruttomietzins (die eigentliche Miete, anteilige Betriebskosten, …) herangezogen. Die zulässigen Höchstprovisionen (zuzüglich 20 Prozent USt) betragen:

  • Für Mieter:
    • Bei unbefristeten Mietverträgen oder Mietverträgen mit einer Befristung von länger als drei Jahren: maximal zwei Bruttomonatsmieten
    • Bei einer Befristung von bis zu drei Jahren: maximal eine Bruttomonatsmiete
  • Für Vermieter:
    Die zulässige Höchstprovision beträgt drei Bruttomonatsmieten.
  • Alle Details sind in der aktuell gültigen Immobilienverordnung (Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler) ersichtlich.

Kaution: Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht exakt geregelt. Laut höchstgerichtlicher Rechtsprechung sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bis zu sechs Bruttomonatsmieten möglich.

Rückzahlung der Kaution: Umstritten ist, welche "Schäden" der Vermieter dem Mieter gegenverrechnen und bei Ende des Mietvertrages von der Kaution abziehen kann. Verschiedene richterliche Entscheidungen lassen den Schluss zu, dass die "normale" Abnützung einer Wohnung nicht als Schaden betrachtet werden kann und dem Mieter somit auch nicht angelastet werden kann. Anzuraten ist Vermietern und Mietern jedenfalls, den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietvertrages genau zu dokumentieren.

*Quelle: help.gv.at


 

Steuern

Umsatzsteuer: Grundsätzlich gilt, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht überschreiten ("Kleinunternehmerregelung"). Wenn diese Grenze innerhalb von fünf Jahren nur einmal und nicht mehr als um 15 Prozent überschritten wird, so bleibt dies ohne Konsequenzen. Sie können aber auch per Antrag ganz auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sind.

Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Grob gesprochen müssen Sie dann eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn der Gewinn aus der Vermietung 730 Euro übersteigt und Ihr gesamtes Einkommen über 12.000 Euro liegt. Von Ihren Mieteinnahmen können Sie Ausgaben wie etwa für Instandhaltungsarbeiten oder diverse Kosten (Kreditzinsen, Aufwendungen in Zusammenhang mit der Vermietung, AfA  - Absetzung für Abnutzung, …) abziehen.