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Warum ist Wohnen so teuer geworden?

Mag. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen-Immobilien Steiermark

Die Immobilienpreise sind in aller Munde. Welche Faktoren sind dafür verantwortlich, dass das Preisniveau so hoch ist? Was könnte gegen den Preisschub unternommen werden? Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen-Immobilien Steiermark, liefert die Antworten.

Wie sehen Sie die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt? Die Markteinschätzungen liefern derzeit ein differenziertes Bild und reichen von "Die Immobilienpreise bleiben hoch" bis zu "Die Preise gehen leicht zurück". Wie lautet Ihr Befund bezüglich der aktuellen Situation?

Mag. Lallitsch: Tatsächlich stellt sich der heimische Immobilienmarkt differenziert dar: Was die Preisentwicklung betrifft, so sind wir derzeit auf einem Preishochplateau unterwegs.

Wir hatten also steile Preisanstiege zu bewältigen und nun wird es für einige Zeit relativ flach dahingehen. Freilich kann diese grobe Einschätzung nicht in allen Regionen und für alle Sparten des Immobilienmarktes gleich zutreffen. So sehen wir z.B., dass Gebrauchtimmobilien derzeit stärkere Preissteigerungen vollziehen als der Neubau, dessen Finanzierbarkeit für viele bereits am Plafond angekommen ist.

Was sind die wichtigsten Preisfaktoren bzw. anders gefragt: Was müsste geschehen, dass Wohnen gerade für junge Familien wieder leistbarer wird?

Lallitsch: Erfreulicherweise hat eine breite Diskussion über leistbares Bauen und Wohnen eingesetzt. Zu dem Preisschub der letzten Jahre haben nämlich viele Faktoren beigetragen, die dem Markt Schlagseite geben: überzogene Bauvorschriften, etwa bei Brandschutz oder Behindertengerechtigkeit, überschießende Energiesparvorschriften, die Dauer der Bauverfahren, zu niedrige Bebauungsdichten in den Ortskernen und Stadtzentren, das ungerechte Mietrechtsgesetz, explodierende Betriebskosten und Gebühren oder auch eine Wohnbauförderung, die an den Grenzen ihrer Möglichkeiten angekommen ist.

Die wichtigste Frage der Zukunft wird aber sein: Gibt es dort genug Wohnraum, wo er dringend gebraucht wird? Derzeit wird die spärlicher werdende Wohnbauförderung ja eher in strukturschwache Regionen geträufelt, um weitere Abwanderung zu verhindern. Diese Mittel fehlen dann dort, wo die Wohnungsnachfrage am stärksten ist, nämlich in den Ballungszentren. Eine ganz schwierige und heikle Aufgabenstellung für die Politik.

Welche Auswirkungen hat der "Vorsorgeboom" auf den Wohnungsmarkt?

Lallitsch: Als die Sorge der Österreicher um ihr Erspartes besonders groß war, beeilten sich viele, in Immobilien zu investieren. Dabei bot sich die gut vermietbare Stadtwohnung besonders an. So entstand eine große Nachfrage und damit auch ein exorbitanter Preisschub für Eigentumswohnungen in den Städten. Dieser Boom ist abgeflaut, derzeit registrieren wir eine weiterhin gute Nachfrage, aber der Markt hat sich entspannt.

Wie sieht die Situation bei den Mieten aus? Welche Entwicklung beobachten Sie hier?

Lallitsch: Für die Mietinteressenten war der Vorsorgeboom ein echter Segen. Denn mit ihm kamen viele Neubauwohnungen auf den Markt, die den größten Druck aus dem Mietsegment nahmen. Trotz gegenteiliger Befürchtungen ist die "Immobilienblase" ausgeblieben, die vielen neu errichteten Vorsorgewohnungen sind größtenteils vermietet. Es gibt kaum Leerstand, jedoch haben nicht alle Anleger für ihre Vorsorgewohnung die erhoffte Rendite erzielen können.

Ein wichtiges aktuelles Thema ist die Verbesserung des Wohnungsbestandes – Stichwort thermische Sanierung. Auch in diesem Jahr gibt es wieder den so genannten Sanierungsscheck, mit dem der Staat Sanierungsmaßnahmen fördert. Gehen diese Maßnahmen in die richtige Richtung bzw. würden Sie sich mehr oder andere Förderungen wünschen?

Lallitsch: Die Sanierung und Attraktivierung des Wohnungsbestandes ist in jeder Hinsicht eine sinnvolle Maßnahme. Damit werden Wohnkomfort und Leistbarkeit der bestehenden Wohnsituation verbessert. Die Attraktivierung der Ortskerne und der Stadtzentren bewirkt aber auch, dass die Verhüttelung unserer wertvollsten Grünzonen um die Städte nicht weiter fortschreitet. Dass diese Entwicklung mittels Eigenheimförderung noch öffentlich unterstützt wird, halte ich persönlich für einen ökologischen und ökonomischen Holzweg.

Wir danken für das Gespräch.

März 2014