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Aufgaben, Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaft

Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil einer Gemeinschaft. Diese Eigentümergemeinschaft trifft Entscheidungen. Wie werden diese gefällt und welche Möglichkeiten gibt es, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu beeinspruchen?

Besitzer von Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern sind im Normalfall nicht direkte Eigentümer ihrer Immobilie. Rein rechtlich gesehen besitzen sie nämlich einen bestimmten Anteil an der gesamten Wohnungsanlage, womit gleichzeitig das alleinige Nutzungsrecht für die eigene Immobilie (Wohnung oder Reihenhaus) verbunden ist.

Somit sind Sie als Wohnungs- oder Reihenhausbesitzer Teil einer Eigentümergemeinschaft, die wesentliche Angelegenheiten - etwa die gemeinschaftliche Verwaltung der gesamten Anlage oder die Aufteilung der Betriebskosten - entscheiden kann.
 

Wie erfolgt die Willensbildung?

Zur Willensbildung dient hauptsächlich die Eigentümerversammlung. Beschlüsse können jedoch auch auf anderem Weg, etwa schriftlich, erfolgen. Gefasste Beschlüsse müssen auf zwei Arten kundgemacht werden: einerseits durch Übersendung an jeden einzelnen Wohnungseigentümer und andererseits durch Anschlag an einer sichtbaren Stelle der Wohnungsanlage. Die Mehrheit der Stimmen ergibt sich übrigens aus der Mehrheit der Miteigentumsanteile. Besitzer größerer Wohnungen haben also in den meisten Fällen ein "größeres Stimmengewicht" als Besitzer kleinerer Wohnungen. Jeder Wohnungseigentümer kann übrigens innerhalb eines Monats gerichtlich die Aufhebung des entsprechenden Beschlusses verlangen, wenn formelle Mängel vorliegen, der Beschluss gesetzwidrig ist oder wenn es gar keine Mehrheit für den Beschluss gegeben hat.

Mehrheit oder Einstimmigkeit?

Beschlüsse der Eigentümerschaft werden mit Mehrheit gefasst. Bei Angelegenheiten der so genannten außerordentlichen Verwaltung können der oder die Überstimmten jedoch binnen drei Monaten einen gerichtlichen Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses einbringen. Zu Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung zählen laut Gesetz "nützliche Verbesserungen" oder "sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen". Möglichkeiten zum Einspruch bieten sich, wenn Beschlüsse der Mehrheit andere Wohnungseigentümer "übermäßig beeinträchtigen" würden oder wenn die Kosten der von der Mehrheit beschlossenen Veränderungen nicht durch Rücklagen gedeckt sind. Die Antragsfrist für derartige Einsprüche beträgt drei Monate.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft wird vom Verwalter vertreten, der durch die Eigentümer bestellt wird. Ist kein Verwalter bestellt, so wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten. Bei neu errichteten Eigentumsanlagen finden die potenziellen Käufer in der Regel schon einen Verwalter vor, der vom Bauträger bestellt worden ist. Zur Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer gegenüber dem bestellten Verwalter kann die Gemeinschaft der Eigentümer aus ihrem Kreis eine (natürliche) Person zum Eigentümervertreter bestellen.

Die Aufteilung der Betriebskosten

Die Aufteilung der Betriebskosten für die allgemeinen Teile (Hausverwaltung, Versicherung, allgemeiner Strom- und Wasserverbrauch, Steuern und Abgaben, Rücklagen, ...) ergibt sich aus den Nutzwerten der einzelnen Wohnungen. Sämtliche Wohnungseigentümer können jedoch einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbaren.