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Tipps für Vermieter

Tipps für Vermieter

Was Sie als Vermieter beachten müssen: Ihre Rechte, Ihre Pflichten und wie es um die Steuer steht.

In die Rolle als Vermieter kommt man schneller als man denkt - sei es, dass Sie eine Wohnung geerbt haben, sei es, dass Sie auf Wohnungseigentum zur Zukunftsvorsorge setzen. Nicht jeder ist in seiner neuen Rolle gleich ein Profi. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie im Besonderen achten sollten:
 

Befristung von Mietverträgen

Prinzipiell können Sie Mietverträge befristet oder unbefristet abschließen. Eine Befristung muss immer schriftlich festgelegt werden. Auch die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Kündigung automatisch endet, muss im Vertrag fixiert werden.

Bei Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen, ist eine Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten. Nach oben sind der Befristung keine Grenzen gesetzt. Die Befristung ist hintereinander beliebig oft wiederholbar. Aber Achtung: Wenn Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag nicht eigens auflösen, dann wird dieser automatisch um weitere drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag dann neuerlich nicht aufgelöst, dann gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert. Unbefristete Mietverhältnisse können dagegen nur einvernehmlich beendet werden oder wenn ein Kündigungsgrund nach dem Mietrechtsgesetz vorliegt. Dafür brauchen Sie allerdings eine gerichtliche Entscheidung. Wesentlichste Kündigungsgründe sind, wenn Sie selbst in der vermieteten Wohnung wohnen möchten (Eigenbedarf) bzw. wenn der Mieter mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.

Fragen an die Mieter

Überlegen Sie sich schon im Vorhinein, was Sie von potenziellen künftigen Mietern wissen wollen. Erstellen Sie einen Fragenkatalog, den Sie bei telefonischen Anfragen parat haben. Wesentlichste Fragen sind natürlich die Frage nach der beabsichtigten Mietdauer bzw. wie viele Personen in die Immobilie einziehen wollen.

Ihre Pflichten als Vermieter

Als Vermieter müssen Sie Ihre Immobilie "im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigen". Bei ernsthaften Schäden ist es jedenfalls der Vermieter, der für die Reparatur sorgen muss. Weiters sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, die allgemeinen Teile des Hauses instand zu halten.

Steuern und Gebühren

  • Umsatzsteuer: Grundsätzlich gilt, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht übersteigen (Kleinunternehmerregelung). Sie können allerdings auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt werden.
  • Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Dabei können Sie aber Ausgaben wie etwa für Instandhaltungsarbeiten aber auch für Fremdkapitalzinsen abschreiben. Wenn der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) 730 Euro nicht übersteigt, dann müssen Sie keine Steuer bezahlen.
  • Gebühren: Für den Mietvertrag ist übrigens eine Gebühr fällig. Diese beträgt bei befristeten Mietverträgen ein Prozent der Miete für die Vertragsdauer, höchstens das 18-Fache des Jahreswertes. Bei unbefristeten Mietverträgen beläuft sich die Gebühr immer auf ein Prozent der 36-fachen Monatsmiete. Für die Berechnung und die Überweisung der Gebühr ist übrigens der Vermieter zuständig. Wer sie letztendlich bezahlt, kann im Mietvertrag festgelegt werden – meist ist dies der Mieter.